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中国社科院报告:2019年房地产市场自住属性进一步加强

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  由中国社会科学院财经战略研究院、新华社《经济参考报》共同主办,中国社会科学院城市与竞争力研究中心、凤凰财经研究院协办的《中国住房发展报告(2018-2019)》发布暨住房制度改革研讨会11日在京举行。《报告》课题组成员发布了多份专题报告。

  《世界经济与住房发展报告》认为,2017-2018年全球住房市场价格增速相对较高。长期来看,全球住房市场已经进入十年来最繁荣的时期。但是,与全球经济的隐忧相对应,全球住房市场仍存在地域上的不均衡,如北欧、南欧、东欧、南美的住房市场持续低迷。美国的住房市场价格增速持续上升。

  2018-2019年,在主要经济体较好经济前景的推动下,预测全球房地产市场在继续保持繁荣的趋势,甚至在下一波住房市场周期时具有更高的房价增速。但是,全球住房市场的不平衡也将加剧。发达经济体将呈现“好者更好、差者更差”的马太效应。新兴经济体的住房市场整体上会发展较弱,但是“海上丝绸之路”沿线国家的住房市场可能会出现持续的繁荣。

  《中国住房需求报告》指出,今年以来,在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时,2018年7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”,释放了进一步稳定市场预期的坚定信号,住房自住属性得到进一步强化,市场供需两端逐步回归理性。

  综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响,预计明年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势,出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力,刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

  《中国住房金融报告》认为,从房企融资在非金融业融资中的权重走势看,房企相对加杠杆特点明显。截至2018年三季度末,房企融资总额在非金融业融资总额中的权重较上年同期不降反升近2个百分点。增额权重上升幅度更为明显,房企融资增额在非金融业融资增额中的权重升幅超过7个百分点。这说明,相对于非房企融资,房企融资杠杆不降反升。这样一种走势与房企融资调控和监管的政策指向是背离的。自2016年9.30新政始,房地产相关融资调控和监管政策发条持续趋紧,但是,前述指标却是不降反升,意味着此前房企降降杠杆政策在本报告期内并没有取得预期效果。

  《中国住房城市政府调控报告》指出,2017年第四季度以来,各地地方政府坚持中央政府提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”和“下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨”的政策基调,调控更加精准、灵活、有效。进入下半年后,随着持续三年的调控政策逐渐显现效应,部分城市楼市逐渐显露疲态,土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加,部分城市的库存又进入上升通道。未来,一线城市可能微调调控措施,保持调控政策的适度;二线城市可能最具放松的冲动和条件,幻想激活楼市的热度;三四线城市可能动用干预之手,极力维护楼市的温度。

  《中国住房用地报告》显示,2017-2018年土地市场供给和需求都比较旺盛,但随着时间的推移,市场有降温的态势。在调控措施不放松、国际环境驱紧、经济预期下行压力加大的大环境影响下,房地产投资可能有所下行,由此可能引致土地市场的热度在下一个年度里进一步降低。预计随着棚改货币化安置力度的下降、商品房库存量的回升,在下一个年度里,房地产企业的土地购置面积、土地购置费会可能会从高位回落,呈现出下行的态势;与此同时,全国土地出让收入的增速可能会放缓。如果各地政府在供地节奏上未做出适应性调整的话,在下一个年度里,住宅用地市场可能出现价量齐跌、溢价率不高且流拍率较高的状况。另外,随着租购并举、发展住房租赁市场、支持住房租赁消费政策的逐步落实,以及利用集体建设用地建设租赁住房试点方案进入落地期,加上2018年新个税法中关于租金可抵个税等鼓励租房的政策在下一步实践中得到实施,租赁住房的供给与需求可能都会大幅度增加,从而引致租赁住房用地供给与需求的增加,租赁住房用地市场将逐步发育成长为住房用地市场格局中的一个不可忽略的重要组成部分。

  《中国住房市场监管报告》指出,2018年,在稳定宏观经济的大背景和供给侧结构性改革的大逻辑下,政府的住房市场监管政策主要从综合监管角度着力稳定住房市场,从土地市场监管角度着力提高土地利用效率,从销售监管角度着力维护市场秩序,确保各项政策落实效果,从租赁市场监管角度着力建章立制,促进租赁市场健康发展。

  《中国住房保障发展报告》认为,我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系,住房保障工作取得了显著成果。第一,城镇低收入家庭住房困难明显缓解,住房保障范围也明显扩大;第二,保障性住房和棚户区改造项目建设扩大内需,促进经济平稳发展;第三,近年,除了公共租赁房制度建设,还发展共有产权房制度满足多元化需求,还培育发展集体建设用地的租赁住房市场,促进构建租购并举的住房保障制度体系。

  解决饱受高房价、高房租困扰的中、低收入阶层的住房问题是义不容辞的社会课题。为实现“住有所居”目标,应积极建设新时代的租售并举的住房保障制度。

  《中国住房宏观调控报告》认为,2017-2018年我国住房市场宏观调控在继续坚持“房住不炒”的原则下,调控政策持续稳定,特别是地方政府在调控上从严从紧,政策强化与扩面并存,整体调控措施超过400多次,创下历史纪录。整体来看,持续稳定从严的调控政策取得了较好的调控效果,房地产市场快速上涨的现象得到基本控制。

  2018年我国住房市场将会从过去20年的住房高速增长期转变到波动式增长和区域性增长并存的阶段。面对这样的形势,未来住房市场调控在坚持“房住不炒”的原则下,要进一步加强因城施策、分类调控的实效性,各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。一是坚定不移推进城镇化。二是围绕住房市场稳定发展实现调控机制化、制度化。三是继续坚持因城施策,差别调控的政策毫不动摇。四是加快住房市场长效调节机制建设。

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